Penundaan Pembayaran Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dalam Program PTSL; Sebuah Analisis Hukum
DOI:
https://doi.org/10.32505/muamalat.v11i1.11866Keywords:
BPHTB, PTSL, Tax Postponement, Land CertificateAbstract
This study aims to analyze the legal consequences of land title certificates that still bear unpaid BPHTB (Duty on the Acquisition of Land and Building Rights) tax liabilities within the implementation context of the Complete Systematic Land Registration Program (PTSL), as well as to identify the challenges faced by the Regional Revenue Agency (Bapenda) in collecting outstanding BPHTB. This research falls under the category of qualitative library research with a normative legal study approach. Primary sources include statutory regulations such as Law No. 28 of 2009 on Regional Taxes, Law No. 5 of 1960 on Basic Agrarian Principles (UUPA), and Ministerial Regulation of ATR/BPN No. 6 of 2018. The study concludes that the legally permitted postponement of BPHTB payments through regional head discretion has led to implementation conflicts with administrative land regulations—particularly regarding the issuance of land certificates by the National Land Agency (BPN), which requires proof of BPHTB payment. As a result, certificates issued under tax-deferred status do not carry full legal force for use as collateral or for land transactions. The regulatory disharmony between local fiscal policies and national administrative requirements has created legal uncertainty for the public, especially low-income groups who are the primary target of the PTSL program.
References
Alam, A., & Nugroho, A. D. (2023). Pemenuhan Self Assessment System Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan Terhadap Jual Beli Tanah dan atau Bangunan di Kota Makassar. Recital Review, 5(2), 305–323. https://doi.org/10.22437/rr.v5i2.24307
Amalia, P., Taufik, M., & Rakhmatullah, B. R. (2024). Penundaan Pembayaran Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dalam Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap. Jurnal Ekonomi Bisnis, Manajemen Dan Akuntansi, 3(1), 209–226. https://doi.org/10.61930/jebmak.v3i1.563
Cahyaningtyas, K., Mahfudh, N. F., & Ali, M. I. B. (2024). Implementasi Sistem Self Assessment pada Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) di Kabupaten Boyolali. Jurnal Akuntansi Dan Pajak, 25(2). https://doi.org/10.29040/jap.v25i2.16815
Carmana, H. (2020). Sistem Self Assessment Pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang Berbasis Estimasi di Kota Bandung Dikaitkan dengan Asas Kepastian Hukum. Syiar Hukum: Jurnal Ilmu Hukum, 18(2), 151–172.
Fatmawati, D. (2025). Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Terutang dalam Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap.
Gunanegara, G. (2022). Penyelesaian BPHTB Terutang Sertifikat PTSL Pasca UU Nomor 1 Tahun 2022. Lex Jurnalica, 19(2). https://doi.org/10.47007/lj.v19i2.5435
Linda, A. I., & Sulastiningsih, S. (2023). Analisis Efektivitas dan Kontribusi Penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Yogyakarta Tahun 2017–2021. Jurnal Mirai Management, 8(1), 195–200. https://doi.org/10.37531/mirai.v8i1.3746
Muhammad, Y. F. W., Haryanto, H., Amiludin, & Ahmad, D. N. F. (2022). Hambatan dalam Pelaksanaan Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL). Jurnal Inovasi dan Kreativitas (JIKa), 2(1), 49–68. https://doi.org/10.30656/jika.v2i1.5082
Mujiburohman, D. A. (2018). Potensi Permasalahan Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap (PTSL). BHUMI: Jurnal Agraria Dan Pertanahan, 4(1), 88–101. https://doi.org/10.31292/jb.v4i1.217
Novitasari, S., Saragih, R. E., & Amitha, E. N. C. (2024). Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Terutang pada Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL). Jurnal Hukum Lex Generalis, 5(9). https://doi.org/10.56370/jhlg.v5i9.844
Permen Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 2018. (n.d.). Database Peraturan | JDIH BPK. Retrieved January 20, 2026, from http://peraturan.bpk.go.id/Details/103713/permen-agrariakepala-bpn-no-6-tahun-2018
Rahadiansyah, D. A., & Adjie, H. (2024). Pengaturan BPHTB Terutang dalam Penyelenggaraan Program Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap (PTSL). https://jurnaluniv45sby.ac.id/index.php/Dewantara/article/view/2237
Tanjung, A. L., Ginting, B., Mathon, B., & Leviza, J. (2024). Kebijakan BPHTB Terutang dalam Rangka Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap di Kabupaten Nias. Jurnal Media Akademik (JMA), 2(1). https://doi.org/10.62281/v2i1.87
Tanudjaja, T., & Cahyono, S. B. (2025). Kepastian Hukum Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap terhadap Perlakuan Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Jurnal Pendidikan Indonesia, 6(2), 1058–1075. https://doi.org/10.59141/japendi.v6i2.7396
Thian, A. (2021). Hukum Pajak. Penerbit Andi.
Utama, M. R. A., & Turisno, B. E. (2024). Solusi BPHTB dan PPh Final dalam Program PTSL di Kabupaten Malang. Notarius, 17(1), 15–27. https://doi.org/10.14710/nts.v17i1.43505
Utami, I. T., Anggraini, D. V., Niravita, A., Fikri, M. A. H., & Nugroho, H. (2024). Pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan pada Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap. Jurnal Multidisiplin Ilmu Akademik, 1(6), 419–427. https://doi.org/10.61722/jmia.v1i6.3059
UU No. 28 Tahun 2009. (n.d.). Database Peraturan | JDIH BPK. Retrieved January 20, 2026, from http://peraturan.bpk.go.id/Details/38763/uu-no-28-tahun-2009
